[서울의 작은 빌딩] (현금 16억매입) 상봉역 초역세권 상봉동 건물 – 상업지+준주거 혼재, 재정비촉진지구, 존치구역

안녕하세요. 상봉동 작은 빌딩 매각 사례입니다.상봉동 건물은 21억 2900만원에 거래되었습니다.평당 7,683만원입니다.상봉동 건물 주변에는 구축 단독 주택, 다세대 주택이 많이 거래되었지만, 대부분 준 주거 지역의 매물이 3천~5천대에서 거래되었습니다.가끔 1,2개가 7~8천에서 거래된 사례가 있는데 이들은 상업지의 중심이었죠.상봉동 건물은 근린 상업 지역과 준 주거 지역이 혼재한 필지의 위에 있는 건물입니다.아래와 같이 대부분이 상업지(분홍색)에서 주거 지역 비율은 매우 작습니다.상업 지역의 무기 거래 사례와 비교했을 때 같은 수준의 평당 가격에 거래됐다고 볼 수 있습니다.바로 옆 상업지의 물건도 7천대에서 거래되었습니다.최근 서울시에서 역세권 활성화 사업이 발표되었지만, 지하철에서 일정 반경에 있는 곳에서 용도 지역이 혼재된 경우, 상업지로서 인정하고 상업 지역의 건폐율, 용적률을 받도록 하는 활성화 사업입니다.그러나 모든 필지가 역세권 활성화 사업에 해당하고 용적률의 이익을 얻는 것은 아닙니다.최소 면적이 필요하고 인센티브를 받은 일정 면적에 대해서는 공공 기여를 하게 되고 있습니다.개발 목적을 잘 생각하고 인센티브를 받는 것이 득인지는 잘 생각하고 봐야 합니다.상봉동 건물은 이 건물 하나만으로는 전체 토지 면적을 상업지 기준으로 인센티브를 받기 힘들 것 같아요.그런데 대부분의 면적이 일반 상업 지역이어서 그렇게 애석하지는 않습니다.상봉동 건물은 84년에 구입하신 분이 가지고 계신 2023년 10월 상속등기를 거쳐 바로 매매되었습니다. 2021년도부터 부동산 시장에 나와 있던 물건인데 당시 거래가 되지 않고 상속 후 거래가 되었습니다.상속 물건은 상속개시일 기준 6개월 이내에 매매를 해야 하지만 추가 양도세를 내지 않고 오로지 상속세만 낼 수 있습니다. 6개월이 지났다면 상속가액과 매매가액과 동일하면 상관없지만, 상속가액이 조금이라도 매매가액보다 낮게 신고됐다면 그 차이만큼 양도세를 추가로 내야 할 수도 있습니다. 이번에 매입한 매수자는 근저당 7억2천만원(담보금액 6억)을 설정했으므로 현금 약 10억 중반으로 투자를 한 것으로 보입니다. 상봉동 건물의 매물 개요입니다.인근 상업지역의 기본 건폐율은 60%, 용적률은 600%입니다. 아직 많이 부족하네요. 지금의 건물은 건폐율은 이득을 보았지만 용적률이 상당히 남기 때문에 언젠가는 신축 개발 행위를 하는 것이 좋은 건물로 보입니다. 상속 물건의 경우 명도를 진행할 시간이 물리적으로 부족한 경우가 많고, 임차인을 매수하는 조건으로 거래를 하는 경우가 많습니다. 본 건물도 임차인이 승계받은 경우로 보이는데 당장은 개발행위를 할 수 없기 때문에 단순히 임대수익으로 가져가야 할 것 같네요. 매매가 대비 약 2% 중반대의 임대수익이라 수익형 부동산치고는 아쉬운 수익률입니다. 하지만 최소 3배 이상의 높은 규모의 건물을 지을 수 있기 때문에 앞으로 개발하면 수익형 부동산으로 기대됩니다.상봉동 건물 주변은 토지 정보를 확인하고 보면 재정비 촉진 지구로 확인됩니다.재정비 촉진 지구로 묶이고 있다고 자신의 소유주가 원하는 때에 함부로 개발할 수 없는 경우가 있습니다.도시 계획의 틀 속에서 개발 행위가 제한되기 때문입니다.정해진 구역이 한번에 붐비고 공공 개발(아파트 등)이 될 가능성이 있습니다.앞으로 높게 건물을 세울 생각에서 개발용의 재건축 부지를 샀는데 개발 못하면 이런 실패는 별로 없죠?상봉동 건물에 대해서 더 확인했는데, 상봉 3구역의 존치 관리 구역이었습니다.존치 관리 구역은 한꺼번에 밀리는 지역이 아니라 현재의 상태를 유지할 수 있는 구역입니다.주변의 필지와 공동으로 개발되어야 한다”지정”필지가 아니면 각자 소유한 땅 위에 단독 개발이 가능합니다.토지의 생김새가 독특하거나 너무 작은 면적의 토지이면 주변의 다른 토지와 공동 개발이 지정되어 있는 경우가 있습니다.꼭 같이 개발을 해야 하는 경우입니다.그래서 새 행위를 염두에 두고 건물 매입을 한다면, 혹은 언젠가는 할 것이라는 생각이 있으면, 제가 가지고 있는 필지만의 단독 개발이 가능한지 여부는 매입 전에 반드시구청과 확인해야 합니다.상봉동 건물의 위치를 봅시다.상봉동 102-79 서울특별시 중랑구 면목로92길 77호선, 경의중앙선, 경춘선 상봉역 출구에서 60m 초역세권 입지입니다. 상봉역은 망우로 대로변과 면목로 대로변에 출구가 설치되어 있습니다.지하철 출구로 나와 바로 골목으로 들어오면 바로 건물이 도착할 수 있습니다. 망우로는 구리 쪽에서 서울 쪽으로 접근하는 버스, 차량이 많이 다니는 도로이고 근처에 동부간선도로 진출입로도 있어 많은 차량 이동이 있는 곳입니다.그래서 상봉역과 망우역 사이의 상업지를 따라 대형 건물도 많고 대로변에 오피스, 음식점 상권이 형성되어 있습니다.1층은 물론이고 상부층까지도 상가 임차인들이 임차를 충분히 할 수 있는 입지라고 볼 수 있습니다. 뒷면에 위치해 있지만 건물 앞 이면도로 폭이 8m로 넓어 차량 통행에도 문제가 없어 보입니다. 면목로 대로변에서 차량의 접근성도 용이해 보입니다.조금 더 안쪽으로 가면 상가주택이 보이고, 더 안쪽은 다세대주택, 빌라 등이 많아 거주용 부동산이 밀집해 있습니다. 대로변에는 주거, 상업용 오피스텔도 있어 유동인구가 많은 지역입니다. 넓은 폭의 뒷길 라인을 따라 역 근처에 먹거리 거리가 형성되어 있습니다. 1층은 식당, 카페, 술집 등이 영업하고 있으며, 대로변에는 병원, 의원 등이 있습니다. 근처에는 지금은 폐쇄되었지만 작년까지 운행했던 상봉시외버스터미널이 있어 주말이면 주변 도로를 주차장을 만들어 버리는 코스트코도 있습니다. 주변 재정비 구역도 곳곳에 있는 지역이라 계속 개발 소식이 있는 동네입니다.조금 더 안쪽으로 가면 상가주택이 보이고, 더 안쪽은 다세대주택, 빌라 등이 많아 거주용 부동산이 밀집해 있습니다. 대로변에는 주거, 상업용 오피스텔도 있어 유동인구가 많은 지역입니다. 넓은 폭의 뒷길 라인을 따라 역 근처에 먹거리 거리가 형성되어 있습니다. 1층은 식당, 카페, 술집 등이 영업하고 있으며, 대로변에는 병원, 의원 등이 있습니다. 근처에는 지금은 폐쇄되었지만 작년까지 운행했던 상봉시외버스터미널이 있어 주말이면 주변 도로를 주차장을 만들어 버리는 코스트코도 있습니다. 주변 재정비 구역도 곳곳에 있는 지역이라 계속 개발 소식이 있는 동네입니다.